L’indivision, multiplication des complications

Madame, Monsieur, chers clients,

Qu’elle soit choisie ou subie, l’indivision nous concerne tous un jour ou l’autre. Mode de propriété partagée à la fois fragile et rigide, elle pose de multiples problèmes qu’il serait pourtant simple d’éviter.

Rappelons que l’indivision peut être choisie. C’est par exemple le cas des époux mariés sous un régime de séparation de bien, des partenaires pacsés ou des concubins, qui achètent ensemble leur résidence principale ou tout autre bien immobilier. Cela peut aussi concerner des amis ou des membres d’une même famille qui achètent un même bien locatif ou familial. Ou encore des professionnels qui investissement dans un local pour leur activité.
 Mais elle très souvent subie, c’est-à-dire sans la volonté expresse des indivisaires. Le cas le plus fréquent est celui des enfants qui héritent du bien de leurs parents. Ou du conjoint survivant qui se retrouve à posséder un bien en indivision avec les enfants d’un premier lit du défunt. Mais c’est aussi le cas des époux mariés sous un régime de communauté (par exemple sans contrat de mariage) lorsqu’ils divorcent.

S’agissant de l’indivision choisie, elle s’accompagne généralement d’une réflexion pour optimiser l’opération sur les plans civils et fiscaux. Sauf le cas des époux en séparation de biens qui achètent ensembles : l’amour rend aveugle et on ne se pose pas la question des conséquences de l’opération en cas de séparation.

Le code civil fixe les droits et obligations des indivisaires à défaut de dispositions contraires. En tout premier lieu, chacun peut demander à tout moment la fin de l’indivision et provoquer le partage, fragilisant considérablement la situation lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord.

Autre prérogative des indivisaires : un droit d’usage et de perception des revenus. Si l’on comprend sans peine comment les revenus seront partagés, la répartition de l’usage est plus problématique si l’indivision n’a pas été choisie : qui peut jouir - et quand – de la résidence des parents défunts ? Et si l’un des enfants souhaite l’occuper, devra-t-il dédommager ses frères et sœurs ?

Plus équivoque encore, chaque indivisaire peut en principe disposer de ses droits, autrement dit les céder à l’un des autres indivisaires… ou à autrui. Inutile de s’attarder sur les difficultés d’une telle situation.

Concernant les travaux d’entretien, qui les décide et qui doit les prendre en charge ? Chacun des indivisaires peut initier de son chef les travaux nécessaires à la conservation du bien. Mais dans ce cas qui doit les payer : lui-même, l’ensemble des indivisaires ? Et s’il les paye seul, est-ce que cela a une incidence sur sa part dans l’indivision ? A l’inverse, celui qui aura détérioré le bien en l’occupant doit-il une indemnité aux autres indivisaires ?

Dans le cas du bien locatif, les actes de gestion se prennent à la majorité des deux tiers : s’il n’y a que deux indivisaires, par exemple un couple divorcé, rien ne peut se faire sans un accord commun (signature du bail, entretien courant…). Et à partir de 3 indivisaires, les deux premiers peuvent imposer les actes de gestion au troisième.

Enfin les actes de disposition (cession, gage…) se prennent à l’unanimité, assurant un blocage de la situation lorsque certains veulent conserver le bien (maison familiale, bien locatif de qualité, etc…) alors que d’autres souhaitent le vendre pour ne plus en assumer les charges.

Certes il est possible de prévoir une convention d’indivision qui organise les règles entre les indivisaires autrement que celles prévues par les dispositions du Code Civil. Encore faut-il que tous les indivisaires soient d’accord et la signe. Et cette convention n’a la plupart du temps qu’un effet transitoire en attendant le partage.

Lorsqu’ils prennent conscience de ces complications, les indivisaires n’ont souvent qu’une hâte : mettre fin à l’indivision. L’opération de partage qui en découle est le plus souvent un imbroglio. Même le parent qui a 3 enfants et s’est constitué un patrimoine de 3 appartements en pensant préserver l’entente entre ses descendants après son décès, ne les met pas à l’abri d’âpres négociations. Car à défaut d’autres dispositions, les 3 enfants sont indivisaires sur les 3 appartements.
C’est le partage – que certains appellent l’arrangement, soulignant le côté conflictuel de la situation - qui est censé apporter un équilibre entre les indivisaires, en prévoyant des soultes que doivent verser les mieux lotis aux moins bien lotis. Vous aurez compris que c’est quand il va falloir déterminer le montant de ces soultes que commencent les conflits.

Et lorsque le partage ne peut se faire commodément et qu’aucun accord amiable n’est possible, ou que le patrimoine est suffisamment dilué pour ne pas permettre des lots distincts, cela se termine devant les tribunaux par une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères des biens indivis.

Vous l’aurez compris, l’indivision peut avoir des conséquences terribles lorsqu’elle n’est pas anticipée. Fort heureusement, il existe de multiples outils civil pour prévenir les complications : il suffit juste de se poser les questions avant qu’elles n’arrivent. On en parle ?

Vous souhaitant de belles réunions de familles en ces fêtes de fin d’année, en oubliant toutes les divisions… 

Bien à vous,

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