Les deux erreurs du Airbnb

Madame, Monsieur, chers clients,

Nombre d’entre vous proposent leurs biens en location meublée, le plus souvent via la plateforme Airbnb. Incontestablement, c’est une idée judicieuse quand on a compris que le bail de location meublée est plus souple que le bail classique 3/6/9, et que la fiscalité sur les loyers y est plus avantageuse.

La location meublée est devenue tellement fréquente que la rubrique déclarative des revenus fonciers classiques sur le formulaire 2042 se voit affublée depuis quelques années de la précision « Revenus des locations non meublées » pour éviter la confusion. Pourtant cette frénésie facilitée par le fisc n’est pas sans risque : la plupart des gens qui font du meublé sans être accompagnés commettent deux erreurs qui risquent de leur coûter cher…

Rappelons que la location meublée consiste à donner à bail un logement meublé et équipé qui évite au preneur de devoir emménager avec ses meubles. Ça, tout le monde le comprend. Rappelons aussi qu’une rubrique dédiée facilement accessible lors de la télé-déclaration permet de déclarer ses revenus de location meublée avec une fiscalité privilégiée. Là encore, tout le monde a compris le principe du « micro-BIC ».

Si vous êtes concerné, vous savez déjà que cette déclaration en micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% (71% pour les logements classés) sur les revenus encaissés, dans la limite d’un plafond de recettes suffisamment élevé pour s’appliquer au plus grand nombre.

Imaginons que vous perceviez 5.000 € de loyers de votre location, avec 1.000 € de charges et frais divers. Vous serez taxé sur 50% de 5.000 €, donc sur 2.500 €. Pour une TMI de 30% et des prélèvements sociaux de 17,2%, cela représente une ponction de 1.180 €. Au final, il vous reste 5.000 – 1.000 – 1.180 = 2.820 €. A comparer à ce qu’il vous resterait si vous étiez en régime micro-foncier classique, avec un abattement réduit de 30% sur les loyers : 2.348 €. Vous économisez 500 € en faisant du meublé plutôt que de la location nue.

Beaucoup l’ont compris. Alors ils n’hésitent pas à louer en meublé le bien familial prêt à habiter qu’ils ont reçu par succession ou en garnissant l’appartement qu’ils ont de plus en plus de difficultés à louer nu dans de bonnes conditions. Sans autre formalité que de percevoir les loyers et d’indiquer ces derniers dans la case du micro-BIC de la rubrique « Location meublée » de leur déclaration. Là est la double-erreur !

Tout d’abord, la location meublée est une activité commerciale (au contraire de la location nue qui est une activité civile) : BIC signifie « bénéfices industriels et commerciaux ». Et toute activité commerciale doit être déclarée au tribunal de commerce. Il vous est alors attribué un numéro SIRET, que vous devez pouvoir fournir à l’administration fiscale à sa demande.

Faire de la location meublée sans déclaration préalable et mettre des annonces sur les sites spécialisés revient à tracer une cible rouge vif sur votre activité, que l’administration saura viser tôt ou tard. Avec le risque réel d’une requalification de vos revenus en revenus fonciers : les 500 € évoqués plus haut seront récupérés pour chaque année contrôlée, avec des pénalités de retard et probablement de mauvaise foi car lesdits sites sont sensés vous avoir prévenu de cette formalité.

Ensuite, c’est la seconde erreur : sous couvert de penser faire des économies fiscales grâce au micro-BIC… vous payez en fait plus d’impôts que vous ne le devriez ! Car l’activité commerciale vous permet de pratiquer un amortissement comptable sur les actifs propres à votre activité, c’est-à-dire les murs et le mobilier que vous louez !

De fait, vous pourriez gommer le revenu imposable en lui imputant ces amortissements. En choisissant le régime réel BIC plutôt que le régime micro-BIC, vous déclarez un revenu nul et économisez les 1.180 € évoqués plus haut. 

Dans notre exemple, votre activité de loueur en meublé devrait vous rapporter 4.000 € net de charges, d’impôts et de prélèvements sociaux. À comparer aux 2.820 € qu’il vous rapporte actuellement, et qui pourrait fort devenir 2.348 €…

Vous proposez un bien en location meublée ? Ou vous souhaitez vous lancer ? N’hésitez pas à nous en parler…

Je vous souhaite de très bonnes vacances (en meublé de tourisme Airbnb ou pas).

Philippe Paris

"Penser sans n'être qu'un penseur" 

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