Peau de chagrin

Peau de chagrin

Madame, Monsieur, chers clients,

Le marché des cessions immobilières est depuis quelques mois très actif. Les délais de vente se sont raccourcis et les prix augmentent, insufflant au marché une dynamique qui gonfle ce qui ressemble de plus en plus à une bulle qui semblera bien fragile lorsque les pics de taux viendront la titiller.

La menace est d’autant plus réelle que la recherche d’une plus-value rapide est ce qui motive les transactions. Ceci dit, avant même de négocier quelques euros de plus sur votre vente, êtes-vous certain que le prix net que vous allez en tirer est maximal ? Lorsque la vente y est soumise, vous êtes-vous déjà penché sur la manière donc se calcule l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Curieusement ce dernier - pourtant catégorie d’impôt sur le revenu - est totalement délégué au notaire : c’est lui qui le déclare, le calcule et le retient sur le montant net vendeur qu’il vous verse. Il vous faudra ensuite reporter la plus-value sur votre déclaration de revenu n°2042. Non pas pour payer à nouveau l’impôt mais parce qu’il va permettre de déterminer votre revenu fiscal de référence, critère de calcul de vos droits aux avantages sociaux.

Par ignorance, les vendeurs négligent cette déclaration - dite 2048-IMM – lorsqu’elle leur est communiquée pour vérification par le notaire. Elle est pourtant une source d’économies potentielles. Quand on sait que le total impôt + prélèvements sociaux équivaut à 36,2% de taxation de la plus-value, l’enjeu est énorme.

La plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition quelques années auparavant. Le prix de cession peut se réduire de tous les frais engagés lors de la vente et le prix d’acquisition s’augmenter des frais d’acquisition et des travaux réalisés. Lorsque l’on ne sait pas justifier ces derniers en détail, ou si cela est plus intéressant, il est possible, sous conditions, de leur substituer des montants forfaitaires. Trop souvent j’ai pu constater que cette faculté est omise sur les 2048-IMM renseignées un peu trop à la hâte.

Puis se détermine l’abattement selon la durée de détention depuis l’acquisition. Il est différent pour l’impôt et les prélèvement sociaux, mais il se calcule toujours par rapport à la date d’anniversaire. Parfois il peut être judicieux de décaler une vente de quelques semaines pour bénéficier d’une année d’abattement supplémentaire.

Enfin, il ne faut pas oublier la taxe sur les plus-values élevées, qui recèle un invraisemblable effet de seuil : si vous dépassez légèrement 50.000 € de plus-value après abattement, vous pourriez recevoir un montant net inférieur à celui qui découlerait d’un prix de vente moins élevé !

Et je ne parle pas ici des optimisations que l’on peut envisager dans le cas d’une cession d’un bien que l’on détient en propriété partagée, en démembrement ou en indivision…

Vous êtes sur le point de vendre un bien immobilier et souhaitez éviter que la plus-value se réduise comme peau de chagrin ? Il y a peut-être des éléments qui vous permettront de faire des économies. N’hésitez pas à nous contacter.

Bien à vous,

Philippe Paris
"Penser sans n'être qu'un penseur"
 

Le saviez- vous ?

Sauter une tranche d’impôt… n’augmente pas l’impôt sur tout votre revenu !

Souvent j’entends cette remarque : « Je ne souhaite pas augmenter mon revenu car sinon je vais sauter une tranche d’impôt ! », sous-entendant que cela aurait pour conséquence d’augmenter l’imposition de votre revenu actuel.

Rétablissons donc une vérité : gagner plus ne vous fera jamais payer plus d’impôt sur ce que vous gagniez jusque-là.

Imaginons que vous bénéficiez de deux parts fiscales et que vous déclariez en temps normal 51.420 € de revenu soumis à l’impôt. Vous êtes juste sur la limite haute de la tranche d’imposition à 11% et votre impôt s’élève à 3.438 €.

On vous propose 1.000 € de plus, dont vous craigniez qu’ils entraînent une taxation plus importante de l’ensemble de votre revenu en vous faisant passer dans la tranche d’imposition supérieure de 30%. En fait, ce sont seulement ces 1.000 € qui sont imposés à 30%. Le reste de votre revenu est toujours imposé au même taux de 11%.

Concrètement, votre impôt passera à 3.738 €, c’est-à-dire les 3.438 € que vous payiez auparavant, augmentés de 30% des 1.000 € perçus en plus.

Il y a d’autres moyens, bien réels ceux-là, de réduire sa pression fiscale et d’optimiser le passage dans une tranche d’impôt supérieure. N’hésitez pas à nous solliciter.

Jours de marchés

Pénible rentrée que celle de septembre 2021 pour les marchés financiers. Après un été euphorique, les corrections se sont enchaînées, faisant reculer le CAC 40 de plus de 7% par rapport à ses plus hauts de la mi-août.

Au moins les raisons de cette correction sont identifiables. Contrairement à un passé récent qui voyait les marchés réagir aux frasques imprévisibles de Donald Trump, ils sont aujourd’hui conditionnés par deux facteurs qu’il est concevable d’anticiper à défaut de les maîtriser.

Tout d’abord l’inflation. La pénurie de certains biens, par exemple les semi-conducteurs, créée un choc de l’offre similaire aux chocs pétroliers des années 70. En sortie de crise, les ménages veulent consommer et les entreprises investir. Mais comme l’offre n’est pas là, les prix explosent.

Toute la question est de savoir si cette inflation est conjoncturelle ou structurelle. Si elle est temporaire, consensus assez général jusqu’à cet été, le retour à l’équilibre sera progressif et on repartira sur une économie similaire à ce qu’elle était avant la pandémie.

Mais d’autres voix n’excluent plus une inflation structurelle, situation que l’on n’a plus connue depuis 30 ans, qui verrait augmenter les prix, les profits des entreprises, les salaires et la consommation pour générer un effet boule de neige qui nous ferait basculer dans une nouvelle ère économique. Les banques centrales n’auraient d’autre recours que d’augmenter les taux, pénalisant de la sorte les placements traditionnels (immobilier, obligations, fonds en euros…).

Il me semble qu’il y a une réelle politique de l’autruche de nos élites devant cette éventualité. Sans doute parce que ces périodes s’accompagnent généralement d’une redistribution des cartes (changement de leader et de modèle économique) et que les décideurs occidentaux se refusent à imaginer une économie mondiale dictée par l’Empire du Milieu.

Mais c’est pourtant l’autre facteur qui influence les marchés aujourd’hui. Les décisions de la Chine ont un impact immédiat sur les marchés et font craindre le pire pour l’économie mondiale en cas de crise interne (voir la saga 

Evergrande ou les pénuries d’énergie).

Il ne vous aura pas échappé que les décisions du président chinois Xi Jinping interpellent. Il est en train de redéfinir un modèle de société qu’il veut moins inégalitaire, au détriment de la liberté individuelle.

Entre grincement de dent et jalousie des grandes démocraties qui le voient prendre des décisions efficientes dont elles n’osent même pas rêver, la dérive totalitaire du régime chinois est en train d’influencer le monde...

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