Des avantages en dents de SCI

Madame, Monsieur, chers clients,

Si vous possédez un patrimoine immobilier, vous le détenez peut-être à travers une société civile immobilière (SCI). Ou peut-être encore qu’un ami vous a expliqué que la SCI vous permettrait une économie fiscale… ou au contraire qu’elle avait un coût.

Il y a beaucoup d’idées reçues sur le sujet. Certes la SCI est un véritable couteau suisse du patrimoine, mais elle n’est pas toujours utilisée à bon escient. Entre gestion optimisée et usage galvaudé, essayons de couper court aux préjugés.

Tout d’abord, en détenant un bien locatif à travers une SCI, vous ne ferez aucune économie d’impôt sur le revenu. La plupart des SCI bénéficient de la « transparence fiscale » : vous êtes imposé en tant qu’associé de la SCI comme si vous l’étiez en direct. S’il reste possible de réduire la fiscalité en constituant une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, cela a un coût et d’autres contraintes qui ne sont pas l’objet de cet édito.

L’avantage essentiel de la SCI est l’organisation de la gestion, de la détention et de la transmission du patrimoine, à travers les statuts de la société.

A défaut de stipulation contraire, le fonctionnement de la SCI est régi par le Code civil (art. 1845 à 1870-1). Curieusement, les statuts de beaucoup de SCI reprennent telles quelles les dispositions de ce Code, sans aucune amélioration. C’est le cas des statuts types que l’on trouve sur internet ou même de ceux rédigés à la hâte par des professionnels.

Quel gâchis ! Car il est possible de déroger à la plupart des dispositions du Code pour faire du sur-mesure, par exemple en ce qui concerne la protection du gérant de la SCI ou encore la répartition du revenu et des charges. Et lorsqu’il s’agit de transmettre le patrimoine - et en conséquence le pouvoir de décision et les revenus - aux enfants, les règles civiles de base sont le plus souvent mal appropriées.

Pourtant, une fois les statuts rédigés avec le plus grand soin, la SCI ne présente que deux inconvénients : son coût (quelques centaines d’euros à la constitution), et le formalisme annuel (obligation de tenir une comptabilité et une assemble générale) sous peine de voir la société qualifiée de « fictive » par l’administration fiscale.

Pour le reste, les statuts permettent de mettre en œuvre tous les avantages que recherche un détenteur de patrimoine : préservation de la gérance, pouvoir de décision, répartition des résultats, transmission du patrimoine par morceaux pour ne pas dépasser les seuils d’exonération, économies fiscales sur cette transmission…

Vous souhaitez optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier ? La SCI vous y aidera… mais à condition de faire appel à un professionnel qui vous aidera à concevoir des statuts sur mesure. C’est l’une des missions de Phi Patrimoine…

Bien à vous,

Philippe Paris
"Penser sans n'être qu'un penseur"

Le saviez-vous ?

Vous pouvez modifier votre déclaration de revenu… même après la date limite !

Les dates limites de dépôt de la déclaration des revenus de 2020 étaient fixées cette année au 20 mai pour la déclaration papier, et aux 26 mai, 1er juin et 8 juin selon votre département pour la déclaration en ligne.

Mais pas de panique si vous avez bâclé votre déclaration à l’approche des délais ou si vous avez l’impression d’avoir commis des erreurs !

Une fois passées quelques semaines après ces dates limites où les services en ligne ne sont plus accessibles, l’accès aux déclarations est de nouveau possible dès lors que vous avez reçu votre avis d’imposition, en particulier pour apporter des rectifications si ce dernier vous interpelle.

Le service reste ouvert jusqu’à mi-décembre. Seule conséquence de faire une déclaration rectificative : un nouvel avis est émis et, bien sûr, les taux de prélèvement à la source sont modifiés, après un délai variable entre 1 et 3 mois.

Passée cette période, la modification est encore possible jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la déclaration (soit le 31/12/2023 pour la déclaration de cette année) : il faut passer par la messagerie sécurisée du site impots.gouv.fr. Le délai est identique si vous avez adressé une déclaration papier mais il faut alors envoyer un nouveau formulaire complet rectifié.

Si vous avez un doute sur votre déclaration et que vous souhaitez que Phi Patrimoine vous aide à la rectifier, contactez-nous…

Jours de marchés

L’indice CAC 40 flirte maintenant avec les 6.500 points, seuil que l’on n’avait plus atteint depuis septembre 2000. C’est assez insensé pour une économie que certain décrivent comme exsangue.

Difficile de décoder ce qu’il va se passer maintenant car rien n’est plus rationnel, comme nous l’avons évoqué dans les chroniques précédentes. Même les repères graphiques de ces niveaux-là, déjà atteints, donc, au siècle dernier, ne jouent plus leur rôle de résistances majeures.

Pour échanger régulièrement avec des traders, qui ont depuis toujours d’excellents résultats en jouant l’indice CAC 40, ils sont désorientés : depuis plusieurs semaines, l’indice fait à peu près l’inverse de ce qu’indique l’analyse chartiste !

Il ne faut pas oublier que le CAC 40 reste corrélé aux autres indices mondiaux (Dow Jones américain ou DAX allemand, exprimés dividendes inclus), qui volent de record en record, donc sans véritables repères haussiers. Le CAC, dont on rappelle qu’il est calculé hors dividende et donc sous-valorisé, n’a pas encore atteint ses propres records et se retrouve tiraillé entre ses repères spécifiques et la poussée haussière des autres indices.

Résultat : une courbe qui se démarque des autres indices et, pour une fois – cocorico ! - cette configuration entraîne une nette surperformance du CAC 40 depuis 2 mois comme en témoigne le graphique ci-dessous :

Qu’est-ce que cela signifie ?

Honnêtement, je n’en sais rien. Et il est assez frappant qu’on en parle peu dans les milieux professionnels. Sans doute les gérants de fonds, qui n’ont pas vu venir cette hausse, l’ont raté, voire ont pris des positions contraires, ne veulent pas trop la commenter pour s’en remettre à des perspectives incantatoires. Histoire d’espérer une véritable correction qui leur permettrait de prendre le train en marche à des niveaux plus raisonnables.

En fait, si, j’ai ma petite idée, mais elle est toute subjective. J’en parlerai avec ceux d’entre vous qui le souhaitent, en aparté…

Passez un bel été !

Sur le même sujet...