La prime de risque et l’immobilier

Madame, Monsieur, chers clients,

La prime de risque d'un investissement se définit comme le rendement supplémentaire qu'un investisseur exige pour compenser l'incertitude et les risques par rapport à un placement considéré comme sans risque. Si on a complètement occulté cette notion depuis plusieurs années, elle reprend tout son intérêt maintenant que les taux décollent.

Depuis plus de 10 ans, avec des rendements des produits sans risque proches de zéro (livrets d’épargne, SICAV monétaires, OAT, bons du trésor…), le moindre placement avec un rendement positif satisfaisait implicitement cette exigence.

Ainsi pour l’immobilier locatif : avec un rendement brut moyen de 3% environ, les investisseurs bénéficiaient d’une prime de risque de 3% par rapport aux placements sans risque qui ne rapportaient quasiment rien.

Mais la situation est tout autre maintenant que les placements sans risque sont rémunérés 3-4%. Si on vous offre l’alternative entre un investissement immobilier qui vous rapporte 3%, avec les risques inhérents à la location (charges, vacance, fiscalité…) et un livret qui vous offre le même rendement sans aucune contrainte, votre choix sera vite fait.

De fait, vous ne choisirez l’investissement immobilier que s’il vous offre une prime de risque, c’est-à-dire un rendement supplémentaire par rapport au livret. Historiquement, l’investissement immobilier requiert une prime de risque de 2-3%. Il faut par conséquent que votre investissement vous offre un rendement de 5-6% pour qu’il vous soit attractif.

Or, comment faire pour augmenter le rendement locatif lorsque la législation vous empêche d’augmenter le loyer autrement qu’en proportion des index ad hoc ? Imaginons que votre loyer soit de 3.000 € pour un investissement de 100.000 €, soit 3% de rendement. En l’augmentant en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers, revalorisé de 3,5% cette année), vous passez le loyer à 3.105 €, soit un rendement locatif de 3,1 %. On est bien loin des 5%.

Le seul moyen de faire de vos 3.000 ou 3.105 € un rendement à 5 ou 6% sera de baisser la valeur du bien immobilier. Si vous pouvez descendre ce prix à 60.000 €, là, oui, vous aurez votre rendement de 5%. Mais cela représente pour le bien une baisse de valeur de 40%...

On explique la crise de l’immobilier essentiellement par la difficulté pour les emprunteurs d’obtenir leur crédit (hausse des taux, augmentation des exigences des banques, etc). C’est là la partie émergée de l’iceberg, facile à comprendre pour tout le monde. Mais la réalité de cette crise est bien plus profonde.

Le grand public, une fois passé l’obstacle du crédit et obnubilé par la « sécurité de la pierre » a encore tendance à accepter de surpayer les biens, pour s’étonner ensuite de la faiblesse des rendements au regard des contraintes qu’il accepte. Tout simplement, il est en train de découvrir le principe de la prime de risque…

Bien à vous,

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