Le vrai prix de l’immobilier

Lorsqu’on interroge aujourd’hui les gens sur la valeur de l’immobilier, il y a ceux qui répondent que l’immobilier a atteint des valeurs astronomiques et ceux qui estiment que l’immobilier a sérieusement baissé.

Le marché immobilier est à ce point complexe qu’il est très difficile de s’y retrouver. Il est même paradoxal que l’on parle de prix de l’immobilier au sens large tant il y a de formes d'immobilier différentes : parle-t-on du neuf ou de l’ancien, d’appartement ou de maison individuelle, d’immobilier particulier ou professionnel, d’immobilier résidentiel ou locatif, d’immobilier meublé ou non ? Sans parler de l’emplacement, de l’âge, de la qualité du bien…

Si l’on s’arrête à un constat affectif, la valorisation que l’on a de son bien est biaisée par le prix auquel on l’a soi-même payé, ou par cette idée tenace que l’immobilier ne peut pas baisser et que c’est une valeur solide. Soyons clair : c’est uniquement cette valorisation affective qui maintient aujourd’hui les prix à un niveau élevé.

Quand on fait appel à un expert, il ne fait que se référer aux transactions du voisinage, ce que l’on peut faire soi-même en consultant les bases de données accessibles sur Internet. Mais ces bases de données font état des transactions des années passées. En période de marché en baisse, cela tend à nuancer le raisonnement, chacun ne pouvant imaginer des valorisations plus basses que celles des années précédentes.

Car oui, ne cherchez pas, la valeur de l’immobilier est en baisse. C’est un constat mécanique quand les taux sont en hausse comme depuis 2 ans. Chacun l’a plus ou moins compris au regard des difficultés et du surcoût qu’ont aujourd’hui les particuliers à contracter des emprunts. Pourtant même les vendeurs qui trouvent des acquéreurs payant cash doivent revoir leurs prix à la baisse. Le crédit a bon dos…

L’explication est tout autre. C’est l’impact de ce qu’on appelle la « prime de risque ». Les professionnels et acquéreurs avisés considèrent que l’immobilier est attractif si sa rentabilité rapporte une prime supplémentaire par rapport aux placements dits sans risque. Et c’est par effet boule de neige tout le marché immobilier, dans toutes ses composantes, qui est impacté.

Aujourd’hui, on peut estimer qu’un bien est à sa juste valeur économique s’il rapporte un rendement moyen de 6 %, soit 2-3 points au-dessus des placements sans risque (livrets, OAT, comptes à terme…). C’est donc ce rendement de 6% que doit rapporter le loyer de votre bien.

Pour estimer sa valeur, posez-vous la question du montant du loyer que vous pourriez en tirer en le louant toute l’année et multipliez-le par 16,66. Tâche plus facile pour un appartement en ville qu’une maison en rase campagne. Mais en se fiant au coût de location au m² du voisinage, le raisonnement est économiquement plus juste que la comparaison des prix de cession proprement dits.

Attention : cela va vous surprendre et vous allez très probablement calculer une valeur bien inférieure à celle à laquelle vous pensiez pour votre bien. Heureusement pour vous si vous êtes vendeur, la plupart des acquéreurs potentiels ignorent cette règle économique. Et si vous êtes acheteur, vous avez là un bel argument pour faire baisser les prix.

Vous l’aurez compris : la période dorée de l’immobilier est bel et bien terminée. Il est fort probable que les taux restent élevés - voire augmentent - durablement. Et donc que les prix de l’immobilier suivent une pente inversée. Seuls les biens d’exception continueront à présenter des prix toujours élevés, conséquence de l’effet de rareté. Pour les autres…

Passez de belles fêtes de fin d’année !

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